Nowy portal nieruchomości na mapie Ostrowca. Wywiad z autorem projektu Tomaszem Sadło

Kurier Ostrowiecki: Twój projekt na pierwszy rzut oka wydaje się bardzo oryginalny i unikalny. Skąd pomysł na stworzenie portalu dzialkinamapie.pl?

Tomasz Sadło: Wiele ofert gruntów niezabudowanych rozrzuconych jest na wielu różnych portalach internetowych. Moim pomysłem jest aby wszystkie grunty były w jednym miejscu co na pewno ułatwi poszukującemu odnaleźć każdy grunt który jest na sprzedaż w swojej okolicy.

Kurier Ostrowiecki: Dlaczego użytkownicy mają przeglądać Twój portal. Jakie są korzyści dla kupujących i poszukujących działki?

Tomasz Sadło: Największą korzyścią dla poszukujących działki jest to, że większość gruntów które znajdują się w rejonie poszukiwań znajdują się na naszej mapie co skraca proces poszukiwania. A z drugiej strony staram się aby pinezka na mapie była umiejscowiona dokładnie w tym punkcie gdzie znajduje się dany grunt co jeszcze bardziej ułatwia odnalezienie takiej nieruchomości niezabudowanej w terenie.

Kurier Ostrowiecki: Jak wygląda u Was proces weryfikacji stanu prawnego i technicznego działki? Co sprawdzacie "z urzędu"?

Tomasz Sadło: Pierwsze co robię to staram się odnaleźć dany grunt w geoportalu i zweryfikować numery działek. Następnie należy sprawdzić czy do danego gruntu jest już przypisany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego danej gminy. Jeżeli takiego nie ma to trzeba dopytać o warunki zabudowy. Natomiast jeżeli właściciel sprzedaje dany grunt jako działkę budowlaną kolejnym krokiem jest weryfikacja drogi dojazdowej. Czy jest to droga Gminna, czy droga wewnętrzna. A może służebność przejścia. To są najważniejsze elementy które sprawdzam w pierwszym momencie gdy zapoznaje się z nową nieruchomością gruntową która jest na sprzedaż.

Kurier Ostrowiecki: Jakie są typowe "czerwone flagi" na rynku działek i jak je minimalizujecie w negocjacjach i umowie?

Tomasz Sadło: Czerwonych Flag przy zakupie działki szczególnie pod budowę domu jest wiele.

Myślę że taką największą czerwoną flagą przy zakupie to klasa gruntu sprzedawanej działki.

Jeżeli klasoużytki oznaczone na danej nieruchomości niezabudowanej to grunty orne pierwszej, drugiej lub trzeciej klasy to może okazać się że na takim gruncie nie będzie można postawić domu dlatego że Ministerstwo coraz częściej nie wydaje pozwoleń na odrolnienie najlepszych areałów rolnych.

Kolejnym takim znakiem które daje do myślenia jest grząski grunt na danej działce.

Może okazać się że to tylko Kałuże po deszczu. Lecz jeżeli nie padał deszcz a stoją kałuże to znaczy że być może to wody gruntowe. Na tym terenie są bardzo wysoko i tu należy zwracać szczególną uwagę, a nawet wykonać badania wysokości wód gruntowych gdyż badanie takie kosztuje kilkaset złotych, a koszty drenaży domu związane z zagęszczeniem gruntu mogą niejednokrotnie wynosić dziesiątki tysięcy złotych co w efekcie końcowym i tak będzie dyskomfortem dla właściciela już wybudowanego domu.

Takich niuansów związanych z gruntem jest wiele. Dlatego warto konsultować się ze specjalistą w danej dziedzinie danego rynku, aby minimalizować niedogodności które mogą pojawiać się w dalszym procesie inwestycji na danej nieruchomości.

Kurier Ostrowiecki: Jakie są najczęstsze ryzyka prawne przy zakupie działki?

Tomasz Sadło: Największym ryzykiem jest to kiedy sprzedający upiera się, że dany grunt to jest budowlany i tam będzie można w przyszłości postawić dom, a w efekcie końcowym okazuje się, że gmina nie przepisze warunków zabudowy na nowego nabywcę lub na danym terenie ustanowi inne warunki zagospodarowania danego terenu w planie ogólnym gminy.

Dlatego tak ważne jest dokładne weryfikowanie stanu faktycznego danej nieruchomości niezabudowanej bo może nam się wydawać, że przecież dookoła wszyscy budują domy, ale decyzja urzędu może nas wszystkich zaskoczyć i akurat na tym gruncie nie wyda pozwolenie na zabudowę.

Dlatego tak ważne jest odpowiednie przygotowanie dokumentów do każdej nieruchomości niezabudowanej

Kurier Ostrowiecki: Czy potrafisz przeprowadzić "audyt dokumentów" przed wystawieniem oferty i przygotować pakiet dla notariusza/kredytu?

Tomasz Sadło: Ja jako specjalista do spraw gruntów niezabudowanych przygotowuję kompleksowo dla klienta poszukującego wszystkie niezbędne dokumenty, współpracuje z najlepszymi doradcami finansowymi w regionie. Aby zabezpieczyć finansowanie inwestycji również pomagam zlecić wszelkie niezbędne ekspertyzy danego gruntu.

Staram się przygotować kupującego i zadbać o wszelkie aspekty związane z transakcją począwszy od przygotowania dokumentów z Urzędów.

Takich jak wypisy z rejestru gruntów razem z mapami geodezyjnymi jak również dokumenty potwierdzające wprowadzenie miejscowego planu zagospodarowania lub planu ogólnego w danej gminie. Również poprzez sprawdzenie danego gruntu geodezyjnie.

Kluczowe też jest sprawdzenie księgi wieczystej. Czy są tam zapisy które mogą obciążać nowego nabywcę. Takich kruczków prawnych jest wiele przy nabywaniu nowego gruntu niezabudowanego. Dlatego po to jestem, aby zadbać o kupującego.

Dać mu poczucie że jest obok niego specjalista w danej dziedzinie który zna się na rzeczy i który poprowadzi całą transakcję od początku czyli znalezienia danego gruntu do samego końca tj. przeniesienia własności u notariusza.

Kurier Ostrowiecki: Dziękuję za rozmowę.

Tomasz Sadło: Dziękuję i zapraszam na dzialkinamapie.pl